Não consegue transferir imóvel comprado? Nova lei simplifica processo

Matéria por Victor Benevides
Última atualização: 23/01/2023

Transferir imóvel comprado e quitado para seu nome ficou mais fácil após a publicação da Lei Federal 14.382/22 e a posterior derrubada do veto do Executivo ao Artigo 11, que trata, entre outras questões, do processo de adjudicação (ou transferência) compulsória extrajudicial.

Então, se você possui imóveis nessa situação ou conhece alguém que está passando por isso, leia a matéria até o final para saber como se beneficiar com a nova lei.

LEI 14.382/22
A adjudicação compulsória é o instrumento pelo qual compradores, que tenham quitado seu imóvel, possam regularizar a propriedade do bem, caso haja resistência por parte do vendedor.

Antes da lei, a adjudicação compulsória só poderia ser realizada pela via judicial, que além do custo elevado, levava em média 5 anos até que fosse finalizado o processo. A expectativa agora é de que esse processo não passe de alguns meses para ser concluído, podendo também ficar mais barato.

QUANDO COMEÇA A SER APLICADA?
Com a nova lei, a transferência compulsória extrajudicial pode ser realizada desde já, em qualquer cartório de notas do país. Tudo começa com a Ata Notarial, lavrada pelo tabelião do cartório onde foi dada a entrada no procedimento.

ATA NOTARIAL
Esse documento serve para comprovar que a outra parte está devedora do título de propriedade, devendo constar em seu conteúdo:

• Identificação do imóvel;
• Nome e a qualificação do comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa;
• Prova do pagamento;
• A caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.

“O título de propriedade é seu (da pessoa que pagou pelo imóvel). É só uma questão de formalidade. Você já pagou tudo, não deve nada. É como se fosse lá avocar aquele título para você; tomar o que é seu”, afirmou Edyanne Frota, vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção Rio de Janeiro (CNB/RJ).

SE APLICA EM QUAIS SITUAÇÕES?
Para transferir um imóvel compulsoriamente no âmbito extrajudicial (em cartório), devem ser observadas as seguintes situações:

• Quando o vendedor se recusa a cumprir o contrato firmado ou quitado;
• Em caso de morte;
• Incapacidade civil;
• Ausência;
• Localização incorreta;
• Empresas extintas.

QUAIS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS?
Para dar início o processo extrajudicial é necessário reunir os seguintes documentos:

• Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
• Comprovante de recolhimento de ITBI – Imposto de transmissão de Bens Imóveis;
• Procuração com poderes específicos;
• Prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial;
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão.

A partir da análise criteriosa de todos os documentos pelo tabelião é que serão geradas as provas necessárias para seguir com o rito do processo.

PROVAS
A vice-presidente do CNB/RJ, explicou que a pessoa terá de provar no cartório, por meio de documentos como extratos bancários, cópia de cheques, e pelos mais diversos meios jurídicos, que pagou e, também, que tentou de tudo para receber o imóvel da pessoa que prometeu passar o bem quando recebesse o preço e não o fez, bem como seu inventariante, se o bem estava em espólio.

Vários motivos podem explicar porque isso não ocorreu: a pessoa estava ausente, está em local incerto e não sabido, já morreu, porque não quer, indicou a vice-presidente. “Às vezes, pode ser uma construtora que faliu ou acabou, ou que seus representantes estejam se negando a cumprir o acordo firmado anteriormente”.

Segundo E. Frota, “o importante é que já foi tudo pago e a pessoa não recebeu a escritura definitiva, ou seja, o título de propriedade para registrar no cartório de imóveis”. Pode ocorrer também que a pessoa quitou o imóvel, mas não pagou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago quando um bem é adquirido.” Enquanto não for pago o imposto, não pode levar ao registro de imóvel”.

CONSIDERAÇÕES
Muito embora a adjudicação compulsória extrajudicial pareça um processo simples, a Lei Federal 14.382/22 que a rege ainda é muito recente. Lembre-se de que a lei somente começou a vigorar após a derrubada do veto do Executivo, fato esse que ocorreu nos últimas dias dezembro/2022.

Segundo a advogada Dra. Germana Teles (OAB/CE 40628), “por ser um processo extrajudicial, não há a obrigatoriedade, mas é recomendável a assessoria de um advogado com expertise no assunto para conduzir da forma mais rápida e segura“. Sendo importante ressaltar também que, se você já houver dado entrada em um processo de adjudicação compulsória na Justiça, precisa homologar um pedido de desistência antes de iniciar o processo pela via extrajudicial (em cartório).

Portanto, nesses e em outros casos mais específicos, o advogado já estará apto para resolver o que for necessário na via judicial, dando celeridade ao processo como um todo.

(Com informações de: Agência Brasil, Rede Jornal Contábil e Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados)

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