Por Victor Benevides.
Sim, é verdade que faz quatro anos ou mais que os principais meios de comunicação noticiam que o mercado imobiliário está reaquecendo. E, é claro, neste ano de 2019 não poderia ser diferente!
Não, não poderia ser diferente mesmo. Isso porque vemos indicadores de aumento nas vendas e na quantidade de lançamentos nas principais regiões do país. Vemos também um mercado imobiliário arcaico que estava precisando de uma boa crise para se reinventar. Portanto, muito obrigado, crise!
Então, o que mais temos de novo para ser motivo dessa gratidão?
CENÁRIO ECONÔMICO GERAL
Primeiramente, temos um novo governo, que, gostando ou não, tem trazido sucessivos recordes a Bolsa de Valores e, o principal, tem devolvido a confiança para o empresário e para o consumidor.
Outro ponto que merece nossa atenção é a manutenção da taxa básica de juros (Selic) no patamar de 6,5%, definida na primeira reunião do COPOM neste ano (06/02/2019). Para fator de comparação, em 2017, a taxa básica chegou a bater em 13,75%!
Juntamente, temos uma inflação controlada, que fechou o ano de 2018 em 3,75%, ou seja, abaixo do centro da meta do Governo que era de 4,5%. Acompanhada por uma projeção de crescimento do produto interno bruto (PIB) para 2,5% em 2019.
JURÍDICO
A publicação da Lei 13.786/18 que regulamenta o famoso distrato imobiliário, traz a segurança jurídica necessária ao incorporador, que não conseguia a previsibilidade de caixa necessária para dar andamento a projetos e manter as finanças da empresa saudáveis.
Pela nova lei, a incorporadora pode reter até 50% do valor pago, caso o novo imóvel tenha sido adquirido na planta e em regime de patrimônio de afetação.
MERCADO IMOBILIÁRIO
O mercado imobiliário em 2019 vem sendo “puxado” principalmente pela habitação popular, amparada pelo principal programa habitacional do governo brasileiro, o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Em algumas regiões do país, como São Paulo, está ocorrendo um boom nesse setor, onde a demanda por novas moradias está superando a capacidade de oferta. Segundo o Ministério das Cidades, o programa corresponde atualmente a 70% do mercado imobiliário brasileiro.
Incorporadoras que antes eram focadas no médio/alto padrão estão buscando novas alternativas no mercado popular. É o caso da Cyrela, que criou a Vivaz para atuar no mercado MCMV.
Ademais, o governo sinaliza que a Caixa Econômica vai continuar ampliando sua atuação social na habitação, focando em maiores recursos e juros baixos no MCMV.
SFH – IMÓVEIS ATÉ R$ 1,5 MILHÃO
No médio/alto padrão, também temos movimentos que sinalizam uma melhora, como o novo teto para financiamento de imóveis na modalidade SFH, que permite a utilização do FGTS e concebe juros menores que os praticados pelo SFI. Até o final de 2018, o valor máximo do imóvel a ser financiado era de R$ 800 mil a 950 mil, a depender da região do país. Atualmente, esse teto é de R$ 1,5 milhão para todo o Brasil.
PRÓ-COTISTA X SFH
Ao passo que a Caixa aplica juros de mercado para médio e alto padrão, bancos privados como Bradesco e Santander, estão em processo de abertura de suas linhas pró-cotista, oferecendo ao consumidor que não se encaixa no MCMV, mais uma modalidade de crédito frente ao SFH.
Porém, os juros da pró-cotista não estão atrativos neste momento, estando altos frente aos praticados no SFH. A esperança é que, no decorrer dos próximos meses, esses juros baixem por efeito da concorrência entre as instituições financeiras.
FINTECHS
E por falar em concorrência, as fintechs estão chegando com tudo e prometem tirar o sossego dos grandes bancos, promovendo uma maior concorrência e quem sabe uma redução nos juros de financiamento (que baixaram pouco frente ao esperado após a longa manutenção da Selic em 6,5%).
Nubank e Inter são bons exemplos nesse seguimento. O banco Inter, por sinal, já oferece linha de financiamento imobiliário diretamente pelo aplicativo do smartphone!
O NOVO CONSUMIDOR: O MERCADO REINVENTA-SE PARA ELE
Compartilhamento, experiência e conectividade. Esses são os pilares que definem o novo consumidor. Para o mercado imobiliário, não é diferente. Soluções já conhecidas no exterior ganham força no Brasil, como por exemplo os colivings, que trouxeram um conceito de moradia baseado no compartilhamento de espaços e experiências.
Têm como destaque áreas privativas super compactas e áreas comuns que integram os moradores e facilitam o dia-a-dia, como lavanderia, cozinha compartilhada, carro compartilhado, bicicletário, apartamento para receber visitas, coworking, entre outros.
A principal incorporadora desse nicho no cenário nacional é a Vitacon, de São Paulo. A marca lançou em 2017 o VN Novo Higienópolis, com apartamentos de 10 m², sendo o menor apartamento da américa latina! Hoje a companhia tem R$ 3,5 bilhões em VGV potencial, sendo um destaque no mercado nacional e internacional.
Em outras cidades, como Fortaleza, temos construtoras apostando forte nessa tendência, como a J. Smart, uma subsidiária da incorporadora J. Simões, tradicional empresa do mercado cearense. Ela está lançando o novo J. Smart Vicente Leite, com apartamentos a partir de 37 m² e interessante localização.
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MULTIPROPRIEDADE
Seguindo a tendência do compartilhamento, a comercialização de propriedades compartilhadas no Brasil ganhou um importantíssimo reforço com a promulgação da Lei 13.777/18 em dezembro de 2018, a chamada Lei da Multipropriedade.
Já comum em regiões como Gramado (RS) e Caldas Novas (GO), os empreendimentos compartilhados tem suas unidades subdivididas em frações (ou cotas) imobiliárias, de forma que cada cotista tem o direito de uso da unidade que comprou durante o período estipulado em contrato (não podendo ser inferior a uma semana por ano).
Como vantagens tem-se: custo de aquisição e manutenção reduzidos, possibilidade de rendimentos, geração de patrimônio, serviços de hotelaria e a praticidade de receber um imóvel que já vem mobiliado e decorado.
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Nesse mercado, merece destaque a incorporadora VCI, que está lançando no Brasil a rede de hotéis Hard Rock. Os dois primeiros serão inaugurados em Fortaleza (CE) e Ilha do Sol (PR). Vendidos no sistema de fração imobiliária, é possível adquirir cotas a partir de R$ 60 mil.
CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO
Para finalizar nosso breve “apanhado” sobre as tendências do mercado imobiliário 2019, não poderíamos deixar de falar em uma modalidade de investimento que permite que qualquer pessoa invista em imóveis. O termo crowd em inglês significa multidão, portanto crowdfunding seria o “financiamento pela multidão”.
Ou seja, é uma modalidade de investimento onde várias pessoas podem investir pequenas quantias de dinheiro no seu negócio, a fim de viabilizar um projeto. Como um empreendimento imobiliário, por exemplo. Os investidores recebem um percentual dos rendimentos referente à vendas das unidades.
As principais startups do ramo atualmente são a Urbe.me e a Glebba Investimentos, que oferecem opções de empreendimentos em diversas regiões do Brasil de forma prática e 100% online.
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