Matéria por Victor Benevides
Última atualização: 18/01/2023
O Índice Nacional de Custo de Construção, ou simplesmente INCC, é utilizado em todo o Brasil como fator de correção das parcelas de imóveis adquiridos na planta. Esse índice corrige as parcelas de seu imóvel durante todo o período de obras. Por isso, é importante estar atento(a)!
IMÓVEL PRONTO OU NA PLANTA?
Quando falamos em imóveis prontos, via de regra, é necessário desembolsar pelo menos 20% do valor do bem à vista, sendo o restante financiado pelo seu banco; visto que dificilmente a instituição concede financiamento para o valor total do imóvel.
A partir daí surgem outras duas questões nessa “engenharia financeira”: o valor da parcela (quanto maior o valor financiado, maior ela fica) e o valor da entrada, que precisa ser pago à vista.
É nessa hora que o imóvel na planta passa a ser percebido como uma opção mais interessante. Isso acontece porque, comprando na planta, aquele valor de entrada que deveria ser pago à vista na primeira situação pode ser diluído durante o período de construção, que leva em média 36 meses.
E adivinha quem corrige essas parcelas ao longo desses meses? Acertou, o INCC! Ele mede a variação de custos de mão de obra, de materiais de construção e de equipamentos etc, ao longo da execução da obra, corrigindo as parcelas de financiamento dos compradores com a construtora.
TIPOS DE INCC
Quando estiver lendo um contrato de compra e venda de imóvel você vai se deparar com variações dessa sigla, mas não se assuste. Elas somente dizem respeito ao período em que a variação foi medida, ficando essa definição a critério da construtora (ou incorporadora). Veja:
INCC-M: o levantamento é realizado entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês
INCC-DI: realizado entre o primeiro e o último dia do mês
INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela
INCC x JUROS
O INCC não é juros, é correção monetária! Sabemos que nosso poder de compra varia de acordo com diversos fatores da economia, por isso é necessário “corrigir o dinheiro” para valores atualizados.
Já os juros são o que os bancos lhe cobram por lhe emprestar um dinheiro que você não tem (ou não quer desembolsar por motivos estratégicos). Como costuma-se falar: “os juros são o custo do aluguel do dinheiro do banco para você”.
Por que estou falando isso? Porque em um financiamento bancário, além da correção monetária, você ainda vai pagar os juros. Por isso aquele montante absurdo que fica ao final do financiamento. Como se costuma dizer, você paga 4x o valor do imóvel.
Já o valor que você financia de um imóvel na planta, sofrerá apenas a correção monetária do INCC, não havendo incidência de juros.
Enfim, cada caso acima pode ser interessante. Depende da estratégia que você for seguir.
HISTÓRICO DO INCC
Medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o INCC acumulado dos últimos ficou assim:
2020: 8,81%
Foi o auge da pandemia, onde cresceu a busca por novos imóveis, mas as limitações provocadas pelo lockdown, não permitiram que o mercado fluísse da forma ideal.
2021: 13,84%
Houve mais relaxamento das medidas de isolamento social, mas a alta procura por imóveis e quebra de por parte da cadeia produtiva fez os custos da construção dispararem.
2022: 9,27%
Houve meses em que a alta desse índice assustou e pegou desprevenido quem comprou imóvel na planta, como Maio (2,28%) e Junho (2,14%).
2023: A divulgação dos resultados do mês de janeiro será em 26/01/2023. Você pode acompanhar as datas de divulgação dos índices da FGV clicando aqui.
INCC NA PRÁTICA – COMO CALCULAR?
Para calcular o valor atualizado, basta multiplicar o saldo devedor pelo percentual mensal do INCC (veja em seu contrato o tipo de INCC) e somar novamente ao saldo devedor. Por exemplo:
Você comprou um apartamento de 500.000 reais na planta e pagou 150.000 no ato na compra (entrada). Seu saldo devedor no momento da compra é de 350.000. No mês seguinte a compra, esse valor sofreu seu primeiro reajuste, quando o INCC-DI ficou em 0,36%.
Cálculo: R$350.000 (saldo devedor) x 0,36% (INCC) + R$350.000 (saldo devedor) =
= R$1.260 + R$350.000
= R$ 351.260 (saldo devedor atualizado)
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Via de regra, o melhor momento para comprar um imóvel é no lançamento, ou seja, na planta. Isso acontece porque todo o “risco” da operação está com o cliente, que confia na promessa do construtor em entregar no prazo estipulado em contrato.
Verificar o histórico da construtora na entrega de outras obras e a valorização de seus empreendimentos já construídos pode ser interessante e trazer uma vantagem financeira considerável para quem apostou na compra de um imóvel na planta.
Nesse momento inicial de lançamento, quanto mais você assume o risco, adiantando valores, maior também é seu poder de negociação para fechar um excelente negócio!
Por fim, analise o histórico do INCC e faça uma leitura da conjuntura do mercado presente e futuro, quando for comprar seu imóvel. Fazendo isso e entendendo sobre o INCC, você saberá quando essa aposta poderá valer a pena!
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