Matéria por Victor Benevides
Última atualização: 01/02/2023
No final da tarde de ontem (31/01/2023), a Vitacon transmitiu de São Paulo para todo o Brasil a live de pré-lançamento de seu novo empreendimento na região dos Jardins: o Vitacon Lorena.
Fundada há pouco mais de uma década, a jovem incorporadora ganhou fama nacional, sendo a responsável por consolidar o modelo de studios (micro apartamentos) para investimento em São Paulo. Posteriormente, essa tendência espalhou-se por todo o país.
Atualmente, mais de 80% do clientes da Vitacon são investidores que encontram nos studios uma forma segura de se obter rentabilidade com locações e aproveitar a boa valorização e proteção de patrimônio.
VITACON LORENA
O empreendimento é mais uma segura aposta da Vitacon na região dos Jardins, em São Paulo. Conhecida pelo alto nível dos serviços oferecidos, uma de suas ruas mais icônicas é a Oscar Freire, repleta de bistrôs e lojas das principais grifes nacionais e internacionais.
O novo Vitacon Lorena vai estar localizado na esquina da alameda Lorena x Av. Rebouças, a apenas 200m da estação Oscar Freire do metrô (linha amarela) e bem próximo também de outros dois empreendimentos da incorporadora na região: o VN Capote Valente e o VN Oscar Freire (ambos experimentam uma valorização superior a 80%, desde o lançamento em 2017 até este momento).
Em uma cidade repleta de edifícios, um dos principais diferenciais do empreendimento, além da localização em si, é a vista livre que os moradores terão, algo realmente incomum em São Paulo. E para promover ainda mais esse atributo o rooftop vai receber itens como academia e piscina.
PROJETO MIXED-USE
O Vitacon Lorena será um prédio de 15 pavimentos, sendo 4 deles somente para as áreas comuns/lazer. Será um total de 162 unidades, distribuídas em: 132 unidades residenciais, 30 unidades não residenciais (NR)* e 4 lojas no térreo.
Essa mistura entre moradia e espaços comerciais, ou mixed-use, é uma das principais tendências para o mercado imobiliário nacional, mas já completamente consolidada e aprovada em São Paulo. A ideia é tornar o empreendimento um pólo gerador de demanda, promovendo uma maior circulação de pessoas e capital.
As unidades residenciais (132 unidades) estarão distribuídas entre o 4º e o 13º pavimentos, em plantas do tipo:
• Studios: em variações de 17m² (10 unidades) ou 20m² (80 unidades)
• 2 dormitórios: em variações de 38m² (20 unidades) ou 46m² (18 unidades)
Já as não residenciais, ou simplesmente “NR”, estarão distribuídas no 2º e 3º pavimentos: 19 unidades de 20m², 5 unidades entre 26m² e 39 m² e 6 unidades entre 47 m² e 56 m².
VEJA ABAIXO AS IMAGENS DAS PLANTAS
ACESSO, PAVIMENTOS E ESPAÇOS COMUNS
Segundo a incorporadora, “logo ao chegar no empreendimento, o morador é recebido por uma entrada cercada de verde e, no lobby, além do conforto do serviço de concierge, encontra a praticidade do housi market que disponibiliza snacks, bebidas e conveniências a qualquer hora do dia”.
Assim como em praticamente todos os projetos da Vitacon, o conceito de coliving é a base para concepção das áreas comuns, oferecendo uma ampla gama de serviços.
Para Vitacon o intuito dessas áreas vai bem além da função de oferecer espaços que não caberiam em um pequeno studio (como uma lavanderia, por exemplo). O conceito busca promover uma integração e colaboração real entre os moradores.
São esses e outros “detalhes” que trazem mais vida aos empreendimentos e consequentemente, o desejo das pessoas em morarem lá. Para o investidor, isso é traduzido em maior rentabilidade e valorização.
Veja distribuição das áreas comuns:
• Térreo: concierge, housi market (conveniência), bikes compartilhadas, lavanderia OMO, VN ferramentas e VN Gardening (horta).
• 1º pavimento: coworking Pro, sala de reunião, cabines de phone booths um SPA que será em parceria com uma grande marca.
• 14º e 15º pavimentos (rooftop): academia by Lifefitness, skybar com terraço, cokitchen e piscina.
GALERIA DE IMAGENS DAS ÁREAS COMUNS
PREÇOS NA REGIÃO DOS JARDINS
Sendo uma região bastante valorizada, é de se esperar elevados valores de metro quadrado quando falamos em Jardins-SP. No geral, a região apresenta unidades residenciais na planta que variam entre 28 mil a 38 mil reais por m².
Ainda assim, os melhores empreendimentos conseguem excelente liquidez no mercado, pois a região possui um público fortemente consolidado.
PREÇOS DE LANÇAMENTO – CAMPANHA
O valor do metro quadrado médio para o novo Vitacon Lorena foi definido de R$ 32 mil/m² a R$ 34 mil/m². Mas segundo a diretoria da incorporadora, as 50 primeiras unidades serão vendidas com valor de lançamento a partir de R$ 27.900/m² (NR) e R$ 29.900/m² (Residenciais), isso representa 12% a menos.
Então, um studio de 20m² tipo NR sairia por R$ 558.000 para o investidor (neste momento em que estou escrevendo a matéria). Levando-se em consideração a valorização dos últimos empreendimentos nos Jardins, pode sim ser um negócio bastante interessante.
Para se ter noção, um studio no VN Capote Valente (prédio da Vitacon ao lado do Lorena) valorizou quase 100% para quem comprou no lançamento em 2017.
ESTRATÉGIAS PARA INVESTIR
Para que o investidor não se descapitalize, é possível pagar somente 30% desse valor durante as obras (em média 36 meses), levando a quitação/financiamento para o momento da entrega. Após a quitação você pode: revender ou então rentabilizar com a locação dela (enquanto aguarda ela valorizar ainda mais).
Uma outra situação é comprar no lançamento para aproveitar os preços e condições diferenciadas da primeira semana, ir pagando aos poucos e repassar sua unidade antes do final do período de obras, lucrando com a operação.
VEJA UM EXEMPLO DE FLUXO DE PAGAMENTO
Valor metro²: R$ 34.000
Área: 20m²
Total: R$ 680.000
Desconto lançamento: -12%
Total com desconto: R$ 598.400
FLUXO DE PAGAMENTO EM OBRAS (30%)
• No ato da compra (10%): R$ 59.840
• 30, 60 e 90 dias após a compra (5%): 3 parcelas de R$ 9.973
• Parcelas mensais – a partir do 4º mês(5%): 30 parcelas de R$ 997
• Parcelas anuais (3%): 2 parcelas de R$ 8.976
• Parcela única – anual antes de receber: R$ 29.920
NA ENTREGA (70%)
Chegando na entrega você pode quitar a unidade com recursos próprios ou financiar com seu banco esse saldo e utilizar a rentabilidade das locações para pagar as parcelas do financiamento.
Considerando o fluxo de pagamento proposto, a entrega do empreendimento vai ficar para o segundo semestre de 2025.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
1. Localização de altíssima demanda local e nacional;
2. Alta valorização de outros empreendimentos da Vitacon localizados a poucos metros;
3. Empreendimentos Vitacon costumam ser mais caros e segurar preço e isso é essencial para o investidor;
4. Desconto de lançamento e fluxo de pagamento facilitado em obras;
5. Possibilidade de gestão de locação do imóvel pela Housi (empresa subsidiária da Vitacon) quando entregue, evitando preocupações com o imóvel e ajudando o investidor a manter o foco no números.
Por fim, se você possui capital para entrar no fluxo de pagamento de lançamento, aproveite, pois pode ser uma boa oportunidade para aumentar e proteger seu patrimônio.
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